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    1. 南寧出國留學費用聯盟

      百萬經紀人煉成的六個階段,你屬于?

      樓主:中介勝經 時間:2021-04-09 16:24:47

      ?


      一.入門篇


      沒做中介的時候發現大街上就數銀行最多,三五步一抬頭就看見一個,都不用轉脖子的。可是做中介之后發現,中介比銀行還多。大的、小的、正規的、非正規的,還有那些職介+房介的,婚介+房介的。



      里面的人員更是魚龍混雜,幾乎涵蓋了當今中國各種學歷、年齡的人。可能除了上班的、上學的、退休的,剩下來的都是中介。不過為了方便我們以下的敘述,就以1000個人為例吧。


      二.操練篇


      這1000人都開始做中介,做了中介就能賺錢了?你想的美,在正規中介公司,剛入門的人只能做一件事,就是掃樓!什么叫掃樓,就是每天給你幾千張DM單頁,上面有公司的宣傳和房源,你要把這些單頁發到周邊小區的每家每戶中去,其他天氣還好,夏天就慘了,完全是個挑戰個人體力極限的活兒,鍛煉強度和操練新兵差不多。


      掃多長時間?兩個月——不要想偷懶,公司有自己的監察隊伍,專門挑每個小區最偏僻的地方,最高的樓層,看看你有沒有認真的執行自己的工作,還有的人會到附近的垃圾桶里面去找,看看你有沒有浪費公司的資產。



      但是千萬不要以為這是公司在故意整你,掃樓是最基本的工作,一是為了提升公司的形象,二是為了讓你能夠得到第一手的房源資料和樓盤信息。在掃樓的工作中,你自然而然的會記住哪些房子是一梯三戶的,哪些房子是一梯兩戶的;幾零幾是單室套,幾零幾是兩室間;你也會記住哪些房子是裝修的,哪些房子看上去破破爛爛的;哪些房子有人住,哪些房子是長期沒人住,可能要賣的;小區里面哪幾棟是新房子,哪幾棟是舊房子;你還會和小區保安或者物業混個臉熟,這樣以后小區里面基本上誰家有房子,你立刻就能得到第一手的資料。經過統計,一般1000份單頁后能掃出一套要賣的房子來就已經是不錯的。


      這是個極其枯燥的工作,沒有任何捷徑可走,在這一關,很多人就已經受不了。一般三天后,1000人里面會剩900個,兩個星期后,剩600-700個,真正到了兩個月后,能剩下400人就算是好的了。


      三.戰備篇


      經過最基本的體能訓練的400個人,開始真正接觸到怎么做中介的。公司會給你十天左右的時間培訓,培訓一些交易方面最基本的知識,什么交易流程啊、稅費啊。記住就行了?NO!NO!NO! 中介的交易和別的交易不同,一百個單子背后就有一百個故事。這些不過是讓你有個大概的概念,以后操單的過程中,有你學的。



      接下來就是下店,這對一個經紀人的成長太重要了。以南京為例,南京那么大,有些地方成交量高,有些地方成交量低。公司里有些門店好,有些門店差。剛做的人其實什么都不懂,被分到哪里很重要,這時候就看你這留下來的400個人當中,哪些在公司有硬點的后臺,比如說什么區長,總監之類的,哪些沒有后臺。


      有后臺的,當然會被分到好的店,比如華僑路啊、龍江啊、奧體啊;沒有背景的,就不用說了,兄弟哪兒最艱苦你去哪兒吧,為公司做螺絲釘是光榮的。每個公司對經紀人都有業績考核,你或許碰運氣能開個一兩單,沒運氣的,兩個月,請你走人,或者你自己走人吧。


      這時候,這400人里面又剩下多少?300個。


      四.實戰篇


      不說那些有希望的種子選手。這時候,這300個種子開始上戰場了。別急,你以為可以帶客戶看房嗎?小子,你還嫩點,先打電話吧。


      大公司的內網里面所有房東的電話都是共通的,基本上所有的大公司都有維護制度,比如幾天打一次電話之類的,你以為老業務員會真正一個個打回去嗎?有很多早就想好的答案在電腦文檔里,每次只需要ctrl+c或者ctrl+v就可以了,這樣的話信息怎么能保證有效準確?幸好啊,常常有新人嗎,新人你就慢慢打吧,結果呢,我們來看看大部分的答案。



      1經紀人:“您好,我是某某某公司的……”

      房東:“嘟嘟嘟嘟……”

      (這是直接掛機的。)


      2經紀人:“您好,我是某某某公司的……”

      房東:“早賣了。”


      3經紀人:“您好,我是某某某公司的……”

      房東:“在啊,漲價了。”


      4經紀人:“您好,我是某某某公司的……”

      房東:“你們煩不煩,一天到晚問,也賣不掉。”(這在去年和今年的市場,絕對是房子有問題或者房東本人有問題的。)


      5經紀人:“您好,我是某某某公司的……”

      房東:“你從哪兒知道的,我沒在你們公司登記過的……”(這是被別的經紀人帶過來的。)


      6經紀人:“您好,我是某某某公司的……”

      房東:“我也是中介。”


      100個電話里面能打出多少個有效的信息? 5-7個。


      經過電話考核后能剩多少人?200個。


      五.磨煉篇


      通過體力,資源和心理承受能力的這200個準經紀人可以帶客看房了,看房=賺錢? 呵呵,你做夢!來看看絕大多數看房的后果。


      1經紀人:“我已經到了。”

      客戶or房東:“我有事來不了。”

        

      這時候你怎么和另一方解釋?開始的時候常常說,出車禍了,直到有一次房東問:“你客戶怎么老出車禍?”


      后來就改了,比如那時候四川地震,就說:“去四川了。”

      “什么時候回來?”

      “去別的地方可以說,去四川鬼才會知道。”


      2經紀人:“我已經到了。”

      客戶or房東:“雨下的太大,我來不了了。” 我能來你就不能來?


      3經紀人:“我已經到了。”

      客戶or房東:“我已經看過這個房子了。”


      4經紀人:“我已經到了。”

      客戶or房東:關機


      5經紀人:“我已經到了。”

      房東:“我房子已經賣了,收了定金了。”

      經紀人:“那你還賣?”

      房東:“我看看能不能賣個更好的價錢。”



      好不容易看中,看中之后是什么? 談判,談判在成單的過程中占了很大的比重。


      一般在市場差的時候,比如08年,每看30套房子能賣出1套。 在市場好的時候,也要看9-10套房子才能賣出去1套。在這個過程中,很多經紀人都會受不了,受不了客戶的刁蠻無理,受不了客戶不把經紀人當人,受不了吃了那么多辛苦還什么結果都沒有。


      200個人里面能剩下的大約是100個。


      六.決戰篇


      剩下的這100個人,可謂是心理、頭腦、知識、資源都很過硬的。可是戰國那么多名將,不是個個都能活到最后,誰能笑到最后?這時,老天爺出來說話了。


      有的時候,成單真的靠運氣,比如有一兄弟,每天看至少三套房,一個月一套也不成。 另一兄弟天天不看房,可是有次在門口抽煙,正好碰上一誠心買房的。開始,那兄弟還不怎么搭理他,和他說,你等我抽完這支煙我再幫你找房子。那客戶說好啊,沒事,就真等他抽完一支煙,結果買了一別墅,中介費付了8萬。



      還有很多單子,靠一個人的力量是不能完成的,所以大多數經紀人都是結幫結派的,一個走就帶走一串。如果你的后臺走了或失勢怎么辦?那么你就請當炮灰吧。走人或螺絲釘?自己選擇。


      到最后真正能站在最高峰的,就是各區區長和運營總監級別的了。區長和運營總監級別的能拿到百萬業績嗎?靠公司那點工資和提成?在大公司,提成其實是很低的。就算你是這個級別的,一年大概只能業績四五十萬,還想賺錢怎么辦?沒關系,我們有大公司的資源啊,還有那么多淘汰的半成品啊,我們自己開個小公司,利用那些半成品不就完了嗎?反正我賺大的,他們賺小的,精英嘛,一兩個就夠了。


      至此 百萬業績的經紀人出現了,我們最后總結出的就是一句話,百萬業績的經紀人就是那“一將功成萬古枯”里面的“將”啊



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