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      八彈齊發,嘉興土拍盛宴,釋放了一個你絕對不能忽視樓市信號

      樓主:知盟教練社 時間:2020-10-07 15:00:15

      5月中旬,易居研究院發布《全國50城土地市場成交報告》,指出今年4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米,環比增長28%,同比增長54%,其中嘉興以199%的土地溢價率位列榜首,成為一時之談。


      今天,5月22日,嘉興注定會再一次吸引到全國房地產從業人員和吃瓜群眾的眼球。久旱逢甘露,嘉興這一天8彈齊發,迎來土拍盛宴,這應該是中國房地產史上土地集中出讓最多的一次


      來源:度房蘇州

      嘉興8宗宅地分布圖


      賽馬的閘門已開,資本血拼之際,就看哪家房企最有魄力和運氣了,說不定也會驚現黑馬。



      先來看一下嘉興本次土拍的規則以及最新動向


      本次招拍掛的最大特點就是限制最高競拍價,必要時可采取熔斷、抽簽等措施決定買家


      來源:嘉興國土資源局


      限制最高競拍價,就意味著:


      • 本次土拍不會有地王的炒作

      • 每一塊地的競拍過程都不會是持久戰


      但也自然產生了另外一種行為就是附體馬甲的產生,開發商到處找馬甲來參與競拍,增加企業拿地的贏面,結果就是此次8塊土地,共有425家房企參與報名,這應該是中國土拍市場房企參與數量最多的一次


      于是,土拍現場迅速改換到嘉興大劇院,5月22日的嘉興將要上演一場土拍大戲。


      來源:禾楓說樓


      來源:嘉興國土資源局


      早在3月底,嘉興就公布年度土地供應計劃,2017年的宅地供應計劃(247.5249公頃),遠遠超過去年的實際宅地供應量(173.47公頃),作為一個三線還在去庫存目標線上奮斗的城市,此刻卻又在出讓更多的土地,而市場需求嚴重短缺的一線城市的土地出讓卻依然少之又少。


      那么,問題來了。


      對于中國房地產市場,政府到底在下一盤什么樣的棋?



      之前我在《房地產變革時代,你做好準備了嗎?》一文中指出,作為社會經濟的支柱產業,政府目前對房地產基本上是既保又打的態度,央媽放水,增發貨幣是為保,同時繼續強化樓市調控。


      以北京、上海等一線城市為風向標,從去年下半年開始,根據中央政府的有關規定,各地區陸續出臺了各項房地產調控政策,從限購限貸到限賣限價,再到最近的公證搖號交易以及以北京、上海為代表的全面整頓類住宅的措施,一環扣一環,政府正在全方位、多層次地強化房地產市場調控和監管


      然而,事實上一系列的調控政策尤其是限價,變相降低了市場供應,很多開發商的項目因為價格因素拿不到預證,導致項目無法及時入世開盤,增加市場供應,結果就會形成變相捂盤惜售的局面,用黃小仙的觀點就是“每一次調控,都是在蓄客”。



      那么,今年初以來的系列調控到底有沒有成效嘞?


      當然有。


      • 新房市場而言,一二線城市現在基本看不到時光、日光的開盤場景了,各開發商都變得更加低調,價漲量降或者價平量降成為各市場報告中的高頻詞匯。


      • 二手市場而言,最顯著的就是北京的各大中介公司開始下調中介交易費,房天下中介費由1.5%下調至0.8%,鏈家中介費由2.7%下調至2.2%,我愛我家中介費由2.5%下調至2%。中介費下調一方面是因為政府有關部分約談,另一方面就是市場成交低迷



      事實上今年5月份開始,國家銀根也逐漸收緊,房貸利率有序上調,一二線的購房門檻再次上升,在這樣的背景下,作為三線城市的嘉興以限制競拍最高價為前提,集中出讓8塊土地,這說明了什么?


      政府在通過各種措施推動一線城市的資本外溢和三四線的資金導流。



      調控的表象是打壓,本質是維穩。


      政府只有通過市場以及非市場化的手段,才能抑制一二線城市房價大幅上漲的預期,才能掌握市場的平穩,那為什么要抑制甚至打壓一線樓市?


      因為只有讓北上廣深一線樓市降溫,將蘇州、杭州等重點二線城市限購,才能把熱錢引向三四線城市,中國龐大的三四線樓市去庫存目標才有可能實現。


      很多人直至現在還是想不通,為何庫存嚴重過剩的三四線城市今年卻開始逆勢走熱,環一線的三四線城市的房地產市場甚至異常火爆?


      其中最根本的問題就在于中國房地產行業不能完全用市場的眼光去研究,一定要觀察政府這只有形的手



      作為浙江省全面接軌上海的示范區,嘉興今天注定會在房地產土拍市場落下濃墨重彩的一筆。


      至于8塊土地的最終買家是誰,對于行業的意義已經退而居其次,而這次土拍釋放的樓市資金導流的信號才是最重要的。


      當然,在有地為王、規模為王的行業趨勢前,本次土拍對于房企來說是至關重要的。對于普通購房者而言,則需要意識清醒,不能再繼續觀望,趁市場平穩,一二線樓市撿漏機會還有,三四線城市有剛改需求的,該入手的得抓緊。

      最后是彩蛋時刻。文章開頭所提及的易居研究院發布的《全國50城土地市場成交報告》,我已經上傳微信公眾號后臺,關注本號對話框回復“報告”,即可領取該份報告。


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      我是主編王正亮

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